【米樂十讲】在加国开餐饮如何避免雷区？餐饮老板们看过来！

当餐饮创业者准备好，找到合适的铺位之后，接下来重要的就是签租约了。店铺租约对于绝大多数的加拿大餐饮创业者来说十分中重要，正常情况下可以利用自己的物业开生意的老板毕竟是少数，大部分生意在初始阶段都得租用场地，那么怎样跟房东谈租约，租约的潜规则，以及如何保护自己的利益就成了每个生意人都必须关注的大事。

租约模式

1.Gross Lease（毛租金租约）

租客每个月付给物业业主固定金额的房租，而不需要另外支付其它与该物业有关的费用，包括我们常说的T.M.I（即地税，管理费，保险费，以及common area charges）。

2.Net Lease（净租金租约）

Net Lease又可以细分为：

NET ( Single Net ) Lease

NET/NET （ Double Net ）Lease

NET/NET/NET（ Triple Net ）Lease

NET(Single Net)Lease，是承租人同意支付租金，并分摊租赁期间的产业税，只有少部分的房东会采取这种协议租赁，因为除了财产税之外房东还要支付其他费用，像是保险、维护以及维修费。这种协议的特点就是租金稍高，但其他费用较低。

NET/NET （Double Net）Lease是目前本地最常见的商业租赁形式。租客除了交固定的净租金Net Rent 外，还需要交T.M.I.（地税管理费和保险费）

NET/NET/NET（ Triple Net ）Lease指租客需要支付所有的费用，承担所有的责任，而房东只需要负责收支票和送支票去相关部门。像是税收、保险调涨，或是发生了意外的维护成本，在这类协议下都是由租客来负责。因此这类的协议对通常房东更有利。

Net Rent 净租金也有两种形式

一种是按每月计算，例如，$3000/month Gross Rent,即毛额租金或总租金$3000/month；或$3000/month Net Rent，即净租金$3000一个月.

另一种是按每年来计算：以一个市场上的Listing为例，尺寸3090尺，叫价$9 Sq.Ft.Net. Plus $3.1（T.M.I.）租客每月共需要交的房租应该做如下计算：[(9+3.11) X 3090] / 12 = $3118/month

3.Base and Additional Rent（增项租约

一般适用于大型的工商业或Office Building。指除了基本租金外，租客还需要承担在租约中明确规定的其他公摊费用比如按面积比例指配给该单元所需承担的整幢Building的运行成本。

4.Percentage Lease（百分率租约）

百分率租约最常见于零售业。租客每个月付固定的最少租金再加上月毛收入的一定比例。租客与业主先依据零售市场的行情协商决定一个基数营业额。超过这个营业额的月毛收入数额，业主将收取一定的百分比作为额外的租金。这种租赁方式在租客与业主之间建立了一种商业伙伴的关系。租客需要向房东报备每个月的销售业绩。

租期

签租约基本上都是以X+Y的模式，指的是X年固定租约要求然后加上Y的续租option，也就是说在固定租约年满后原租客有优先续租的权利。举例子，如果跟房东签了一个5+5的租约，指的是5年的租约再加上5年的Option term (可选择性租期)。

小编建议商家应该尽量争取一个5年的Option Term。要不然，生意刚刚开始回本赚钱的时候，租约就到期了，还得换个地方重新开始。损失了装修成本不说，还会丢失好不容易积累起来的客户群。因此5年的Option无论是对于生意的继续经营还是将来的转让，都是非常有利的。

Commercial Tenancies Act(商业租约法）中的Option Term（可选择性租期）这一条款保障了租客续约的权力。一般情况下租客需要在租约到期至少6个月前给landlord一个书面的续约要求通知(Written Notice)。房东不能无故拒绝续约。

租金涨幅

Commercial Tenancies Act(商业租约法）对续租期的租金涨幅及频率没有任何的制约。也就是说房东可以在续租期的任何时间涨租金。所以跟房东所签订的合约的具体内容就显得尤为重要。

小编建议一定要在商业租约中，明确规定加租的幅度和频率，房东应该给几天的加租“notice”，以及如果租赁双方在续约期间“renewal term”的租金上达不成协议的情况下，应该如何处理等等，以免将来出现不必要的纠纷。

正常情况下，租金基本上是按略高于通涨的比例上涨的，最低每年也有2%左右的增加，3%到5%都是比较合理的，高的有超过10%的，当然这要看地点等其他条件。

正常情况下，房东都是喜欢租客比较稳定，希望租客的生意永续发展，租金也会按比较合理的标准上涨。因为如果租金涨幅太高，租客很可能因为利润太薄从而选择放弃生意，这样房东不但存在损失部分租金的可能性而且还得花时间及广告费等重新再找新租客。所以，大部分房东的提价也基本上符合正常的租金涨幅，互利双赢，皆大欢喜。

租约陷阱

考虑完租约和租金之外，餐饮老板们一定要仔细研究租约上的其他重要条款。

下面是小编为餐饮老板们总结的，需要反复核实的重要租约内容：

I.搞清物业使用性质

每一个商业物业都有其获得政府批准的不同的商业用途，在租赁物业前，经营公司需明确自己的经营业务符合物业的商业用途。因此，看到自己心仪的铺位之前要通过经纪向业主要求提供zoning certificate, site plan, base building elevation drawing等完备手续已备装修时使用。

如果铺面之前没批准做餐饮，则需要取得城市规划的许可申请zoning 或varaince permit变更用途，会增加很多开支和时间成本。

II.核实物业保险所担保的内容

商业业主会购买物业综合保险，受保范围包括大厦大堂/会客厅、楼梯及升降机等共用区域，保证在大楼受损时得到赔偿。业主同样会要求租户自购投保以保证业主不用承担因租户经营不当而引发的保险索偿（例如访客给办公室地毯绊倒等）。由于双方的保单可能有相同项目，可以请律师审阅业主的保单，剔除自己不必多花费的项目。

III.核实物业管理公司所提供的服务内容

常规物业管理服务包括如下几项：

(1) 水通常包括在物业管理服务范围；

(2) 暖气、通风及空调（HVAC）亦通常由业主负责；不过商用店面不像大厦，很少二十四小时不断供应HVAC，因此大家应该把HVAC供应时间表附列在租约内，甚至列举法定假期时业主供应那些服务（正常HVAC通常从星期一至五早上八时至下五时供应，星期六则从上午八时至下午一时）。

(3) 公众区域的卫生清洁，办公物业会包括租客办公室的清洁。租客可要求业主提供一份详细清洁时间表，以配合清理办公室垃圾。

（4）电力通常包括在办公物业管理服务范围；但是如果租户计划安装电力机械或加装空调，业主则可能设下耗电限量。

IV.分租及转租条款

建议在签订租赁合同时加上可分租及转租的条款。当然分租和转租均需房东同意。转租时房东可能允许将全部责任转移到新的承租人，但在分租的情况下，原承租人需要继续承担全部责任。

V.装修期间的租赁费用

商铺租赁中，免租装修期经常会出现在合同之中，主要是由于承租人在租房后需要对物业进行装修，不能马上办公、营业。此种情形下，出租人一般会同意不收取承租人在装修期间的租金。但“免租装修期”非法律明确规定的概念，因此，在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间，免除支付的具体费用，一般情形下，只免除租金，实际使用房屋产生的水费、电费等还需按合同约定承担。

小编在这里要提醒的是，当老板签下铺面，一定要尽可能的多争取一些免租期，或等到开张之后交租，尽可能给自己多争取一些缓冲时间。

VI.签署租约前需要律师审阅

房东提供的租赁合同基本上是由律师撰写的，对于大型的商业物业公司业主自己就有内部的法律机构，随时撰写修改租赁合同及跟踪相关的法律纠纷。因此建议租客在签署由房东提供的正式的租约前一定要聘请自己的律师审阅，把握风险。

小编建议，尽量跟大型管理公司签约。虽然在谈判上租客没有太多的要价筹码，但大公司管理规范后遗症比较少，到续签租约或是转让生意等基本上都没有太多的麻烦。如果实在没有大管理公司又不得不租某个物业的，一定要找律师把合同条款搞清楚。特别是后续的问题要考虑得比较清楚，避免留有遗患。

结语

关于租约对商业影响还有很多，要从事餐饮的朋友们，请大家仔细琢磨个中意味，希望这篇文章能尽可能帮助广大餐饮创业者多争取租约上的政策协助以及避免租约中的陷阱。